Zowel als privé persoon als ondernemer is de kans groot dat je met het huurrecht te maken krijgt.

Wanneer je een woning of een bedrijfspand huurt of verhuurt kom je uiteindelijk vragen tegen over huurprijs en aanpassingen daarvan, kosten van onderhoud, vervuilde grond, opzegging en oplevering, uitleg van contractsbepalingen en bijvoorbeeld indeplaatsstelling en contracts-overname.

 

Daarbij komen begrippen ter sprake zoals "natrekking", (on-)zelfstandige woonruimte, art 7: 290 bedrijfsruimte waarbij na contractsduur de huur van vergelijkbare bedrijfspanden wordt bekeken en ook geliberaliseerde woonruimte. 

Bij art. 7: 230a BW bedrijfsruimte kan bijvoorbeeld een huuraanpassing eigenlijk slechts na het aanbrengen van "verbeteringen" naar aanleiding van gemeentelijke aanschrijvingen.

 

Ik begeleid bij het interpreteren en schrijven van brieven, bij het voeren van gesprekken en onderhandelingen en ik procedeer  bij de Sector Kanton van de Rechtbanken en ook de Huurcommissie.

MUTATIESCHADE: WIE KRIJGT DE REKENING?

 

Het uitgangspunt bij opleveren van de woning is dat de huurder de woning moet opleveren zoals deze was bij het aangaan van de huurovereenkomst.

Veranderingen die je zelf met schriftelijke toestemming van de verhuurder hebt aangebracht mag je laten zitten, tenzij destijds is afgesproken dat jij deze moet verwijderen bij het einde van de overeenkomst.
Zaken die door normaal gebruik en normale slijtage zijn verouderd vallen hier buiten. Het is bijvoorbeeld logisch dat een keuken na 10 of 20 jaar deels of geheel versleten is.
De vraag is uiteraard hoe bepaald wordt, in welke staat de woning was bij het begin van het contract.

 

Welke regels voor uw woning gelden hangt van 2 dingen af:

1.       Van belang is of er bij het aangaan van de huurovereenkomst een PV van ingebruikname is gemaakt. Een PV van ingebruikname (ook wel; ‘opnamestaat’) is een beschrijving van alle eventuele gebreken of mankementen in- of aan de woning die door huurder en verhuurder moet zijn ondertekend bij het aangaan van het huurcontract.

2.    De regels over oplevering zijn inderdaad met ingang van 1 augustus 2003 veranderd! Voor huurcontracten die vóór 1 augustus 2003 zijn ingegaan gelden nog de oude regels, voor contracten die ná 1 augustus zijn ingegaan gelden de nieuwe regels; zie met name voor dit geval art 7:224 BW .

 

 Contracten van vóór 1 augustus 2003

• Bij oplevering zonder PV Ingebruikname, moet je er van uitgaan dat de woning bij het begin van het contract in goede staat was. je moet de woning dan ook in goede staat opleveren (behalve normale slijtage).

• Bij oplevering mét opnamestaat moet je er van uitgaan dat de woning in goede staat was behalve de zaken die in de opnamestaat staan. Je moet de woning in goede staat opleveren. Met uitzondering van de gebreken op de opnamestaat en normale slijtage.

• Bij contracten van voor 1 augustus 2003 ligt de bewijslast over de staat van de woning bij de huurder. Als de opnamestaat niet klopt moet de huurder dit kunnen aantonen. Dit is meestal erg lastig, Jij zal dan met foto’s en verklaring van getuigen, zoals bijvoorbeeld de buren of een aannemer die in de woning heeft gewerkt, moeten komen.

 

Contracten van op of ná 1 augustus 2003

• De bewijslast is voor deze contracten omgekeerd. Bij oplevering zonder opnamestaat, mag de je de woning opleveren zoals deze is. Als de verhuurder het hier niet mee eens is, dan moet de verhuurder bewijzen dat de woning in betere staat was bij het begin van het contract.

• Bij oplevering met opnamestaat, moet je de woning opleveren zoals beschreven op de opnamestaat. Zaken die door normaal gebruik en slijtage zijn verouderd of stuk zijn gegaan hoef je echter niet te repareren. Als je het achteraf niet eens bent met de opnamestaat dan moet jij bewijzen dat de woning slechter was dan vermeld in de opnamestaat.

 

Opleveringsprocedure
Als je bepaalde zaken moet herstellen dan moet de verhuurder wel een zorgvuldige procedure in acht nemen.

Jij moet de kans krijgen om de gebreken zelf te verhelpen. Daarom moet de verhuurder zowel een voor- als een eindinspectie houden.

Bij de voorinspectie moet de verhuurder duidelijk aangeven welke zaken jij nog moet herstellen en ook per onderdeel aangeven welke kosten je moet betalen als je dit niet doet. (mutatieschade)Tussen de voorinspectie en de eindinspectie moet je de kans krijgen om de gebreken zelf op te lossen. Er is geen vaste regel over wat een redelijke termijn is, maar normaal gesproken is dit 1 á 2 weken.

 

In oudere rechtspraak (van vooral kantonrechters) werd vaak geoordeeld dat het niet houden van een inspectie, terwijl dat wel had gekund, in het nadeel was van een verhuurder.

De verhuurder moest dan maar bewijzen dat de schade was veroorzaakt door de huurder.

Er werd zelfs geoordeeld dat de verhuurder dan zijn recht om zich na oplevering te beroepen op gebreken verliest. In het arrest ‘Van der Meer/Beter Wonen’ ( HR 27 november 1998, NJ 1999, 380) oordeelde de Hoge Raad echter al dat de huurder bij einde van de huur de wettelijke plicht heeft de woning terug te geven én in goede staat op te leveren. Die verplichting is dus niet te splitsen in twee afzonderlijke verplichtingen.

Verder is de huurder ingeval van een gebrekkige oplevering direct (van rechtswege) in gebreke en de verhuurder hoeft de huurder dan ook niet nog eens schriftelijk in gebreke te stellen om de schadevergoedingsplicht van de huurder te doen ontstaan.

Kan alle mutatieschade zonder meer op de huurder kan worden verhaald?

Nee, oordeelde de Hoge Raad. Heeft er geen voorinspectie plaatsgevonden, dan kunnen alleen die herstelkosten worden verhaald die door de huurder zouden zijn gemaakt als de huurder zelf de schade aan de woning zou hebben hersteld. De verhuurder kan bijvoorbeeld niet het arbeidsloon of de inleenkosten van een vakman op de huurder verhalen, maar wel de materiaalkosten. Is er wel een (gezamenlijke)voorinspectie gehouden of heeft de huurder dat gedwarsboomd, dan kan de verhuurder wel alle kosten verhalen op de huurder.

Zie bijvoorbeeld ook het vonnis van de kantonrechter Maastricht (Rechtbank Maastricht, sector kanton, 30 maart 2011, LJN: BQ0220). De rechter stelde vast dat er geen inspectie had plaatsgevonden, zodat alleen de herstelkosten voor die gebreken in rekening mogen worden gebracht waarvan het de huurder ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat hij deze bij oplevering had dienen op te heffen en/of te herstellen. Daaronder vallen per definitie niet de herstelkosten van gebreken die het gevolg zijn van slijtage en/of ouderdom.

Verder blijkt dit uit een vonnis van de kantonrechter Zutphen van 9 maart 1999, WR 1999,49, waarin staat dat de huurder er op mag vertrouwen dat de verhuurder genoegen neemt met herstel conform dit inspectierapport.

Tot eenzelfde oordeel kwam de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam op 10 april 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:3116). Hier wordt vermeld dat de verhuurder niet terug kan komen op niet uitgevoerde werkzaamheden als deze niet in de voor- en eindinspectie zijn  vermeld. Deze werkzaamheden komen dan niet voor rekening van de huurder, maar blijven voor rekening van de verhuurder.

 

Een verhuurder kan dan geen beroep doen op dwaling ex artikel 6:228 BW als er gebreken die bij de voorinspectie duidelijk waarneembaar waren pas na het einde van de overeenkomst zijn opgemerkt.  Tot dit oordeel kwam ook de rechtbank Limburg, afdeling kanton, in haar vonnis van 28 september 2016 (ECLI:NL:RBLIM:2016:9277).  In dit verband is het van belang dat de huurder ook de mededelingsplicht niet had geschonden. 

 

 

Kortom, om alle kosten te kunnen verhalen moet de huurder de gelegenheid hebben gekregen om, na een gezamenlijke inspectie van de woning, herstelwerkzaamheden aan gebreken uit te voeren, juist omdat hij dat vaak tegen lagere kosten kan doen dan wanneer die werkzaamheden door de verhuurder worden gedaan. Laat de huurder die gelegenheid voorbij gaan, dan komt dat voor zijn risico.

 

Wat is normaal gebruik en wat is normale slijtage? Dat hangt dus af van de aard van het pand. Er is verschil tussen bewoning en bedrijven en bedrijven onderling. 

Let ook op de standaard bepaling dat 'geringe en dagelijkse reparaties voor rekening van huurder komen'.